Smluvní pokuty v „rezervačních smlouvách“ realitních kanceláří

Koupě prvního bytu, domu nebo jakékoli jiné nemovitosti je pro většinu lidí stresující záležitost. Výběr té správné nemovitosti vyžaduje pečlivý průzkum a spoustu hodin strávených hledáním. Mnoho zájemců o koupi nemovitosti následně vstoupí do jednání s realitní kanceláří. Nakonec z koupě ale z nějakého důvodu sejde. V takovém případě pozor. Realitní kancelář se totiž na zájemce může obrátit s tím, že po něm požaduje uhradit smluvní pokutu. Má na to však nárok? Pojďme se na to podrobněji podívat.

Co v následujícím článku zjistíte?

• "Rezervační smlouva", kde to bydlí, co to žere?
• Co je to smluvní pokuta?
• Rezervační smlouva jako smlouva o realitním zprostředkování
• Co když tedy smlouvu neuzavřu, a přesto po mně realitka pokutu chce zaplatit?
• Co když ale nejsem spotřebitel?
• Už jsem takovou pokutu zaplatil, co teď?
• Jak postupovat dále?

"Rezervační smlouva", kde to bydlí, co to žere?

Zákon nic jako rezervační smlouvu nezná. Jedná se o takzvaný nepojmenovaný smluvní typ, který je dítkem realitního trhu. Z pohledu realitní kanceláře má rezervační smlouva sloužit k tomu, že zájemce o koupi nemovitosti se v často velmi krátké lhůtě zaváže zaplatit realitní kanceláři rezervační poplatek (někdy označován jako rezervační depozitum) a uzavřít ve stanovené lhůtě samotnou realitní smlouvu (kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí apod.). Realitní kancelář se naproti tomu zpravidla zavazuje, že nebude nemovitost po sjednanou dobu nabízet k prodeji dalším zájemcům.

Co je to smluvní pokuta?

Jak už název napovídá, smluvní pokuta se váže na porušení určité smluvní povinnosti. Může však utvrzovat i povinnosti plynoucí ze zákona. Smluvní pokuta bývá někdy označována jako paušalizovaná náhrada škody. Realitní kanceláře mají často v rezervačních smlouvách sjednanou smluvní pokutu, kterou je zájemce o koupi nemovitosti povinen realitní kanceláři zaplatit, pokud nedostojí svému závazku uzavřít samotnou realitní smlouvu. Výše této smluvní pokuty zpravidla odpovídá výši již uhrazeného rezervačního poplatku a často také výši provize, kterou si realitní kancelář sjednala s prodávajícím. Realitní kancelář si tímto ujednáním snaží zajistit, že jednou uhrazený rezervační poplatek si již bude moci ponechat stůj co stůj.

Rezervační smlouva jako smlouva o realitním zprostředkování

Definici realitního zprostředkování poskytuje přímo zákon. Rozumí se jím činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Spadají sem činnosti jako inzertní služby, posouzení stavu nemovitosti, marketing nemovitosti, příprava smluvní dokumentace, poskytování prohlídek apod.

Smlouvou o realitním zprostředkování se však dle judikatury rozumí i rezervační smlouva. Realitní kanceláře však často toto označení pro rezervační smlouvy nepoužívají, a to dost možná z následujícího důvodu. Zákon o realitním zprostředkování totiž výslovně stanoví, že nelze zájemci, který je spotřebitelem, uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

Z toho plyne, že na takovou povinnost nelze platně navázat ani smluvní pokutu. Zákonodárce si výše uvedené praxe realitních kanceláří byl vědom, a proto v roce 2020 vydal zákon, který na tato ujednání reaguje právě výše zmíněným zákazem a chrání tak spotřebitele kteří jsou vůči realitním kancelářím často v informačním a zkušenostním deficitu.

Co když tedy smlouvu neuzavřu, a přesto po mně realitka pokutu chce zaplatit?

Pokud realitní smlouvu nakonec neuzavřete, nemůže Vás za to sama realitní kancelář nijak sankcionovat. Smluvní pokuta navázána na zakázané ujednání je neplatná. Některé vypečené realitky se však tento zákaz snaží často obejít třeba tím, že smlouvu pojmenují jinak než „smlouva o realitním zprostředkování“ a mají za to, že smluvní pokutu si se zájemcem v takovém případě sjednat mohou.

Nejvyšší soud však v nedávném rozhodnutí znovu připomenul svou dřívější judikaturu. Zdůraznil hlavně, že je vždy nutné zkoumat hlavně obsah smlouvy, nikoli její označení. Takové kličky některých nepoctivých „realiťáků“ jsou tedy k ničemu a zákon o realitním zprostředkování (a tedy i zákaz sjednání smluvní pokuty za neuzavření realitní smlouvy) se na takovou smlouvu, i přes jiné pojmenování smlouvy, použije.

Co když ale nejsem spotřebitel?

Spotřebitelem je každý, kdo vůči podnikateli (v tomto případě realitní kanceláři či makléři) vystupuje mimo rámec své podnikatelské činnosti uzavírá smlouvu s podnikatelem naopak jednajícím v rámci své podnikatelské činnosti.

I přesto, že jako spotřebitel vůči realitce nevystupujete, ochranu podle rozhodovací praxe Nejvyššího soudu nepozbýváte. Smluvní pokutu si totiž mohou sjednat pouze strany budoucího hlavního závazku. Tedy prodávající a zájemce o koupi. Nelze tak tedy učinit ve smlouvě zprostředkovatelské uzavřené pouze mezi zájemcem a realitní kanceláři, jak v nedávném rozsudku potvrdil Nejvyšší soud. Ve výsledku tedy vůbec nezáleží na tom, jestli spotřebitelem jste nebo nejste.

Účastníkem rezervační smlouvy, jejíž součástí má být platné ujednání o smluvní pokutě, musí být, kromě realitní kanceláře a zájemce, i prodávající. Seriózní realitní kanceláře si jsou platné právní úpravy samozřejmě vědomy a své smlouvy tomu již dávno přizpůsobily. Znění rezervační smlouvy tedy může být dobrým ukazatelem toho, s jak kvalitní realitní kanceláří hodláte navázat spolupráci.

Už jsem takovou pokutu zaplatil, co teď?

Vzhledem k tomu, že se takovým jednáním realitní kancelář dost možná dopustila bezdůvodného obohacení, můžete po ní tuto pokutu požadovat zpět. Záleží ale kolik času od zaplacení pokuty uplynulo a zda nárok na její vrácení není již promlčen.

Jak postupovat dále?

Je nutné vždy pozorně číst, co člověk podepisuje. Ne vždy Vás totiž ochrání zákon a nezbývá než doporučit se v případě dražších obchodů obrátit na advokáta, který s Vámi smlouvu projde a případně upozorní na to, čemu se vyvarovat. Neváhejte proto využít naší službu online advokát.

Prezentované názory nejsou právní službou a nenahrazují právní radu v konkrétní věci. Jedná se o soukromé názory autora článku, nikoliv o vyčerpávající analýzu příslušné problematiky. Pokud řešíte konkrétní právní problém, obraťte se na nás pro další informace.