Jednostranné zvyšování nájemného

V tomto článku bychom chtěli vysvětlit koncept jednostranného zvyšování nájemného v případě nájmu bytu, jak jej upravuje občanský zákoník. Veřejnost v této problematice často tápe. Cílem toho článku proto je osvětlit mechanismus jednostranných změn ve výši nájemného včetně případné role soudu v situaci, kdy druhá smluvní strana s úpravou nesouhlasí.

Co v následujícím článku zjistíte?

• Co znamená jednostranné zvýšení nájemného?
• Smluvní strany si ve smlouvě ujednaly mechanismus jednostranného zvyšování nájemného.
• Smlouva bude ujednána opakovaně na dobu určitou.
• Jednostranné zvyšování nájemného s limitací
• Jednostranné zvýšení nájemného bez limitu
• Lze nájemné jednostranně snížit?
• Závěrem

Co znamená jednostranné zvýšení nájemného?

Nejjednodušším způsobem změna výše nájemného je zpravidla dohoda smluvních stran. Pokud si tedy pronajímatel s nájemcem ujednají, zpravidla dodatkem k nájemní smlouvě, novou výši nájemného, zákon jim v tom poskytuje prakticky neomezenou volnost.

Jiná situace nastane, když o změnu výše nájemného stojí jen jedna ze smluvních stran. Nejčastěji jde o situaci, kdy se pronajímatel sám ze své vůle rozhodne, že aktuální nájemné neodpovídá ekonomické realitě. Nájemce však, a to často zcela logicky, vyšší nájemné platit nechce.

V druhém případě mohou nastat v podstatě čtyři možnosti, které jsou dále popsány.

Smluvní strany si ve smlouvě ujednaly mechanismus jednostranného zvyšování nájemného.

Nejčastěji bývá v nájemních smlouvách na delší dobu zakotvena takzvaná inflační doložka. Ta umožňuje pronajímateli zpravidla jednou ročně navýšit nájemné o příslušný inflační ukazatel. Tímto ukazatelem bývá nejčastěji index spotřebitelských cen (spotřebitelská inflace). Pronajímatel pak pouze ve stanoveném termínu písemně oznámí nájemci, že nájemné se od určitého měsíce zvyšuje o tolik a tolik. Nájemci pak nezbude než novou výši nájemného akceptovat.

Inflační doložka může mít mnoho podob a její správná formulace (včetně volby inflačního ukazatele) je klíčová pro správné fungování nájemního vztahu.

Smlouva bude ujednána opakovaně na dobu určitou.

V případě nájemních smluv uzavřených na kratší dobu je situace zvyšování nájemného poměrně pragmatická. Před skončením doby nájmu vstoupí strany do jednání o budoucí podobě nájemního vztahu. Pronajímatel, který má jinou představu o výši nájemného než doposud, oznámí nájemci, jak vysoké nájemné by si v budoucnu představoval. Vyjednávací pákou pronajímatele je pak právě fakt, že nemusí s nájemcem v nájemním vztahu nadále pokračovat. Nevýhodou tohoto přístupu pronajímatele v situaci, kdy nájemce na novou výši nájemného nepřistoupí, je potřeba shánět do svého bytu nového nájemce. Tato situace však představuje velkou zátěž i pro nájemce. Ten totiž jednoduše svou bytovou potřebu musí nějakým způsobem uspokojit. V případě dlouhodobých korektních vztahů mezi solidním pronajímatelem a spolehlivým nájemcem doporučujeme přistupovat k vyjednávání o nové výši nájemného opatrně a při zohlednění oprávněných potřeb a možností obou stran. Výsledkem tvrdého vyjednávání totiž velmi pravděpodobně budou dvě nespokojené strany.

Jednostranné zvyšování nájemného s limitací

Hlavním tématem tohoto článku je právě situace, kdy se dosavadní výše nájemného u dlouhodobého nájmu se stane časem neadekvátní a nájemní smlouva nemá pro tuto situaci žádné řešení.

Občanský zákoník má pro uvedený případ řešení. To umožňuje pronajímateli navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Limitován je však tím, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent. Pronajímatel tak však může učinit maximálně jednou za dvanáct měsíců. Návrh na zvýšení nájemného musí být písemný a musí obsahovat jeho novou výši.

Pokud nájemce se zvýšením souhlasí, pak zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Pokud nájemce do dvou měsíců nesdělí pronajímateli, že se zvýšeným nájemným souhlasí a nezaplatí za třetí kalendářní měsíc zvýšené nájemné, může pronajímatel požádat o stanovení výše nájemného soud. Návrh k soudu musí pronajímatel podat ve lhůtě dalších tří měsíců. Pronajímatelé by si tedy měli ohlídat dodržení lhůt, v opačném případě totiž nájemce může namítnout, že byl návrh podán k soudu opožděně a soud návrh zamítne. Soud o výši nájemného v případě včasného návrhu rozhodne tak, že stanoví nové nájemné, které je v místě a čase obvyklé. Důrazně upozorňujeme, že soud již není vázán dvacetiprocentním limitem. Nájemné tak může být soudem zvýšeno o výrazně vyšší částku, a to zpětně ode dne podání návrhu.

Obvyklá výše nájemného se zjišťuje buď znaleckým posudkem nebo při doložení výše nájemného ve srovnatelných bytech v okolí.

Jednostranné zvýšení nájemného bez limitu

Jak už to tak bývá, i z výše popsaného pravidla existuje výjimka. Je poměrně nešťastně ukryta v přechodných ustanoveních občanského zákoníku, který však má přes tři tisíce paragrafů a málokdo jej proto dočte až do konce. Toto pravidlo se týká smluv, které byly uzavřeny v době, kdy u nás platilo tzv. regulované nájemné. Smluvní strany tehdy neměly svobodu v tom, jakou výši nájemného si sjednají a stát de facto cenovými předpisy diktoval i to, kolik stojí nájemní bydlení. Jedná se nejčastěji o nájmy, které byly založeny dohodou o užívání bytu za minulého režimu a transformovaly se na nájem.

Ačkoliv se jedná o poměrně složitou právní problematiku, čtenáři by si měli odnést zejména to, že ani u takovýchto „starých“ smluv neplatí onen zmíněný limit dvaceti procent za poslední tři roky. Pronajímatel u takových smluv může jednostranně zvýšit nájemné až do výše srovnatelného nájemného v místě a čase.

Ve zbytku je postup při zvyšování podle tohoto přechodného ustanovení shodný jako u běžného jednostranného zvýšení. Pronajímatel tak navrhne nájemci zvýšení a pokud nájemce nesouhlasí, může pronajímatel podat návrh k soudu, aby nájemné určil autoritativně.

Lze nájemné jednostranně snížit?

Ano pokud je nájemné vyšší než v místě a čase obvyklé, může nájemce postupovat podobně jako pronajímatel a navrhnout snížení nájemného. V případě nesouhlasu pronajímatele se pak nájemce může domáhat určení nájemného soudem. Takové případy se však v běžném životě prakticky nevyskytují.

Závěrem

V tomto článku jsme se podrobně zabývali tématem jednostranného zvyšování nájemného, které je relevantní pro jak pronajímatele, tak nájemce. Bylo zdůrazněno, že základem je vždy smluvní dohoda mezi oběma stranami, ale existují situace, kdy je možné nájemné upravit i bez vzájemného souhlasu. Toto zvyšování je pak vázáno na určité podmínky a limity, které jsou dány právním řádem, konkrétně občanským zákoníkem.

Pronajímatelé se mohou opřít o inflační doložku nebo o mechanismus jednostranného zvyšování nájemného s omezením, který umožňuje zvýšení do výše srovnatelného nájemného v daném místě. Na druhou stranu, existují i situace, kdy se může nájemné zvýšit bez limitu až na obvyklou výši, zejména u smluv uzavřených v době regulovaného nájemného. Nájemce však má také možnost jednostranně navrhnout snížení nájemného, pokud je toto neúměrně vysoké ve srovnání s obvyklou cenou v dané lokalitě.

Je důležité, aby se obě strany snažily o otevřenou komunikaci a spolupráci, zejména v případech, kdy dochází ke změnám ve výši nájemného. Přestože zákon poskytuje určité mechanismy pro jednostranné úpravy, nejlepším řešením je vždy najít vzájemnou dohodu, která vyhovuje oběma stranám. V situacích, kdy to není možné, je důležité řídit se platnými právními normami a případně vyhledat odbornou pomoc.

Závěrem lze říci, že ačkoliv jednostranné zvyšování nájemného může být vnímáno jako kontroverzní téma, jeho regulace v občanském zákoníku poskytuje jasný rámec pro jeho provádění. Obezřetné využívání tohoto mechanismu může pomoci udržet nájemní vztahy spravedlivé a adekvátní k aktuálním ekonomickým podmínkám.

Prezentované názory nejsou právní službou a nenahrazují právní radu v konkrétní věci. Jedná se o soukromé názory autora článku, nikoliv o vyčerpávající analýzu příslušné problematiky. Pokud řešíte konkrétní právní problém, obraťte se na nás pro další informace.