Ze života: Jak nedarovat nemovitost!

V dnešním článku bychom chtěli na příběhu ze života našich klientů demonstrovat možná rizika, které mohou vzniknout v souvislosti s uzavřením darovací smlouvy s osobou blízkou. Dnešní příběh bude spíše mimo právní, jelikož rizika s těmito transakcemi spojená vycházejí zejména z toho, že dárci obvykle nejsou schopni zohlednit to, že vztahy s obdarovaným se mohou do budoucna diametrálně změnit.

Co v následujícím článku zjistíte?

• Tatínku, potřebujeme jít do většího…
• …a tady nám to prosím podepiš.
• Čekání na rekonstrukci
• Nevděčníci
• Ten dům mi vrátíš
• Jak tedy postupovat, pokud je obdarovaný nevděčný

Tatínku, potřebujeme jít do většího…

Náš klient pan Milan má dvě děti. Staršího syna Martina a mladšího syna Adama. Rodina byla v zásadě bezproblémová. Samozřejmě občas se nějaké problémy v komunikaci objevily, ale rodině se je vždy podařilo překonat. Pan Milan bydlel již několik let sám, děti odešly a původní dům byl pro něj příliš velký. Uvažoval proto, že jej prodá a odstěhuje se do menšího.

Starší syn měl dlouhodobě zajištěno vlastní bydlení. Mladší syn Adam si našel novou přítelkyni, která z přechozího vztahu měla již dvě pubertální děti. Při jedné z rodinných sešlostí u klienta Adam a jeho přítelkyně začali poměrně barvitě líčit, jak jim je současné bydlení v bytě již malé a že chodí na prohlídky domů v okolí. Zároveň však otci lehce nastínili svou horší finanční situaci, která úplně neumožňovala, aby si vzali hypotéku na nákup domu v blízkém okolí.

Slovo dalo slovo a klient s mladším synem začali uvažovat o tom, jak současný rodinný dům klienta proměnit tak, aby vyhovoval potřebám dvou domácností.

…a tady nám to prosím podepiš.

Klient se synem si nakonec ústně dohodli, že se provede na náklady syna a jeho rodiny celková rekonstrukce tohoto rodinného domu. Jelikož rekonstrukce měla být rozsáhlejší, bylo nutné zajistit hypoteční úvěr. Syn Adam s manželkou přišli za klientem s tím, že oni tedy vše uhradí. Budou nadále hradit provoz nemovitosti. Aby však dostali hypotéku, bude nutné dům přepsat na ně.

Pan Milan v tento okamžik zbystřil. Sice má svého syna rád, ale dům představoval jeho zajištění do budoucna. Navíc měl obavu z toho, kde bude bydlet během rekonstrukce. Syn Adam se snachou mu však slíbili, že vše bude v pořádku a že se nemá ničeho obávat. Financování i rekonstrukci určitě zajistí a při nejhorším bude pan Milan během rekonstrukce bydlet u nich.

Následující den přijel syn Adam se snachou za klientem domů se vzorem darovací smlouvy se zřízením věcného břemene z internetu, a že tuto musí ihned zavést na katastr. Pan Milan se rozhodl synovi věřit a vzor společně doplnili a podepsali. Následně se oba vypravili na katastr a podali společně návrh na vklad.

Čekání na rekonstrukci

Klient se domníval, že svoji část dohody splnil a teď se do věci konečně vloží jeho syn. Čekání trvalo několik měsíců a stále nic. Syn do domu občas navezl nějaký materiál. Zhruba po půl roce marného čekání se u domu otevřely dveře a nich stále syn Adam s celou svou rodinou. Klientovi pak už jenom suše oznámil, že nedostali hypotéku, takže rekonstrukce nebude a že si má zvyknout na nové spolubydlící. Do domu o dispozici 3+1 se mu právě nastěhovalo dalších 5 dospělých osob a jedno dítě.

Klient se proti takovému jednání patřičně ohradil, ale syn Adam se snachou se mu v podstatně vysmáli a řekli mu, že dům je jejich. Raději počkají až klient zemře.

Nevděčníci

To však nebylo vše. Vlivem nechtěné koexistence takového množství dospělých osob v jedná domácnosti a nadměrné konzumace alkoholu nově příchozích není o vypjaté situace nouze. Hádky o využívání koupelny a kuchyně jsou na denním pořádku.

Konflikty se rozšířily i mimo domov, když se klient dozvěděl - byť neověřeně - že ho jeho syn a snacha pomlouvají mezi obyvateli obce. Pro klienta se situace stala nesnesitelnou, což ho přimělo hledat způsob, jak ji řešit.

Ten dům mi vrátíš

Většině dárců je známo, že mohou požadovat po obdarovaném vrácení daru. Bohužel však přesné podmínky tohoto procesu neznají, a hlavně se o ně nezajímají v době darování. Pokud to zjednodušíme, tak dárce musí vůči obdarovanému zjevným způsobem porušit dobré mravy. Soudy se navíc stále přiklánějí k judikatuře z přechozího občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., která například ani nevěru mezi manželi nebrala jako důvod pro odvolání daru.

Takové nemravné jednání jednání musí mít „ideálně“ znaky trestného činu. Pokud Vás zajímají další náležitosti darovacích smluv, přečtěte si naše další články na toto téma.

Věc byla nejdříve řešena před policejním orgánem a posléze před soudem. Zde se začaly obě strany vzájemně napadat z důvodu různě vyfabulovaných jednání a domnělých křivd. Soud pak k důkazu prováděl nahrávky, kde se strany vzájemně osočují.

Důkazně je tedy situace značně nepřehledná a čeká se proto na rozsudek soudu, na kterou stranu se přikloní. Klient je ve značné nejistotě.

Jak tedy postupovat, pokud je obdarovaný nevděčný

Soudy s možností odvolání daru velmi šetří. Drží se letité praxe. Textace nového občanského zákoníku (platného již 10 let) sice dává tušit tomu, že by dar mělo být možné odvolat již za méně závažné prohřešky vůči dárci, ale soudy na toto příliš neslyší.

Většina dárců je aspoň natolik prozíravých, aby si v darované nemovitosti nechali zřídit věcné břemeno na dožití. Ani to nemusí v konečném důsledku k ochraně stačit. Z rozhodovací praxe je patrno, že v některých případech, kdy se jim zdá jednání dárce požadujícího vyklizení nemovitosti a jeho samostatné dožití, jako šikanózní uplatňování práva, zamítnou i žalobu na vyklizení nemovitosti.

Ale nyní o tom, jak se takové situace vyvarovat. V popisované situaci už je v podstatě pozdě. Myslet je potřeba již před uzavřením darovací smlouvy. Pokud si nejste chováním obdarovaného v budoucnu jisti, prostě mu drahou nemovitost nedarujte. Zvláště pokud se jedná o vaše bydlení a zajištění na stáří, nemůže po vás nikdo takový dar žádat. A v takových případech existují i možnosti jiné, například vhodně sepsaná závěť.

Pokud se rozhodnete pro darování, důkladně zvažte jeho podmínky. Určitě zvažte váš vztah s obdarovaným: Může být vždy takto dobrý? Zklamal vás už v minulosti? Dále zvažte, jak darování ovlivní vás a vaše okolí. Zejména, jak budete nemovitost užívat do budoucna, tedy zejména kdo a kde bude bydlet, kdo ji opraví a rekonstruuje. Určitě popřemýšlejte i o tom, jak darování ovlivní další vztahy v rodině.

Pokud i nyní hodláte nemovitost darovat, tak je nutno sepsat podrobnou darovací smlouvu, které přesně odráží vaši vůli a potřeby. Mimochodem o tomto jsme napsali rovněž zajímavý článek.

Prezentované názory nejsou právní službou a nenahrazují právní radu v konkrétní věci. Jedná se o soukromé názory autora článku, nikoliv o vyčerpávající analýzu příslušné problematiky. Pokud řešíte konkrétní právní problém, obraťte se na nás pro další informace.