Obchodování s nemovitostmi z pohledu AML zákona

Mnoho podnikatelů, kteří obchodují s nemovitostmi, nemá povědomí o povinnostech, které jim stanoví zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, známý též jako AML zákon. AML zákon definuje práva a povinnosti fyzických a právnických osob při uplatňování opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu a mimo jiné stanoví, kdo je osobou povinnou k uplatňování těchto opatření. Účelem tohoto článku není podrobný rozbor povinností podle AML zákona. Cílem je upozornit na zákonné povinnosti, o kterých mnozí podnikatelé nemají povědomí, ale jejichž nesplnění může velmi tvrdě dopadnout na jejich obchodní činnost.

KDO MŮŽE BÝT POVINNOU OSOBOU

Kromě úvěrových a finančních institucí, provozovatelů hazardních her, advokátů, notářů exekutorů a dalších osob je podle AML zákona povinnou osobou i osoba, která nakupuje a prodává nemovité věci. Takovou osobou je třeba rozumět fyzickou nebo právnickou osobu, která v rámci své podnikatelské činnosti obchoduje s nemovitostmi.

Není rozhodné, zda je takovou nemovitostí bytový dům, sportovní stadion nebo naopak pouhá garáž, či malý zemědělský pozemek. Rozhodujícím kritériem je pouze to, že se jedná o nemovitosti. Povinnou osobou se však podnikatel nestane pouhým nákupem nemovitosti, v níž (nebo na níž) bude následně vykonávat svou podnikatelskou činnost nebo prodá nemovitost, kterou již k podnikání nepotřebuje. Povinnosti podle AML zákona se vztahují pouze na podnikatele, kteří nemovitosti nakupují za účelem jejich následného prodeje (nikoliv například pronájmu) a takové obchody uskutečňují za účelem dosažení zisku. Z pohledu živnostenského zákona se jedná o živnost volnou s oborem činnosti „nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“.

Tito podnikatelé jsou povinnými osobami ve smyslu AML zákona.

POVINNOSTI PODLE AML ZÁKONA

Kromě povinností identifikovat klienta s nímž tito podnikatelé uzavírají obchod, jehož předmětem je nemovitost a kontroly takového obchodu dle AML zákona, jsou zde další povinnosti, které je třeba splnit.

Jedná se například o povinnost zpracovat písemně systém vnitřních zásad, kterými se podnikatel a jeho zaměstnanci musí při AML sledovaných činnostech řídit. Tento systém vnitřních zásad musí obsahovat i písemné hodnocení rizik, podle kterého je třeba postupovat při hodnocení míry rizika, že předmětným obchodem je legalizován výnos z trestné činnosti nebo financována teroristická aktivita. Tuto povinnost naopak nemá podnikatel (včetně právnických osob), který vykonává AML sledované činnosti bez využití zaměstnanců nebo dalších zprostředkovatelů (typicky jednočlenná společnost s ručením omezeným s jedním jednatelem bez dalších zaměstnanců). Pokud však sledované činnosti vykonává u podnikatele více osob, je třeba systém vnitřních zásad spojený s hodnocením rizik písemně vypracovat ve lhůtě 60 dnů ode dne, kdy se podnikatel povinnou osobou stal, zpravidla od prvního obchodu s nemovitostmi.

Další povinností, které se však nevyhne ani povinná osoba bez zaměstnanců, je povinnost oznámení tzv. kontaktní osoby Finančnímu analytickému úřadu (Úřad). Oznámení je třeba učinit opět do 60 dnů ode dne kdy se podnikatel stal povinnou osobou. Tato osoba pak zajišťuje plnění oznamovací povinnosti v případě podezřelých obchodů a průběžný styk s Úřadem.

Podnikatel, který je povinnou osobou a má zaměstnance, kteří se na výkonu AML sledovaných činností podílejí, je povinen zajišťovat pravidelná školení těchto zaměstnanců. Taková školení je třeba provádět nejméně jedenkrát v průběhu 12 měsíců a je třeba o něm vést odpovídající evidenci.

SANKCE ZA NEPLNĚNÍ POVINNOSTÍ DLE AML ZÁKONA

Zmíněné povinnosti zmiňujeme zejména proto, že mnoho podnikatelů, kteří s nemovitostmi obchodují, o nich nemá povědomí. Zanedbání těchto povinností je však přestupkem podle AML zákona. Za nesplnění v tomto článku vyjmenovaných povinností (oznámení kontaktní osoby Úřadu, písemné zpracování systému vnitřních zásad a hodnocení rizik) lze uložit pokutu až do výše jednoho milionu korun.

DOPORUČENÍ

Pokud jste osobou, která v rámci své podnikatelské činnosti obchoduje s nemovitostmi, zkontrolujte, zda jste včas splnili své povinnosti, které vám ukládá AML zákon. Pokud ne, učiňte tak co nejdříve, abyste snížili riziko, že s vámi bude vedeno řízení o přestupku, případně uložena vysoká pokuta.

AML zákon stanoví povinným osobám řadu povinností, o nichž v článku není hovořeno. AML problematika je velmi široká a vysoce odborně specifická. Sankce, které hrozí za nesplnění zákonných povinností, jsou poměrně drastické.

Pokud si nejste jisti, nebo si na sepis zmíněných dokumentů netroufáte, neváhejte se na nás obrátit. Rádi s Vámi probereme, zda se na Vás povinnosti dle AML zákona vztahují. K tomu lze využít např. naši službu online advokát. Pokud si budete přát, všechny potřebné dokumenty pro Vás připravíme. Rovněž zajistíme odborné školení Vašich zaměstnanců, abyste splnili své povinnosti.

Prezentované názory nejsou právní službou a nenahrazují právní radu v konkrétní věci. Jedná se o soukromé názory autora článku, nikoliv o vyčerpávající analýzu příslušné problematiky. Pokud řešíte konkrétní právní problém, obraťte se na nás pro další informace.