Pronajímatel vs. neplatič: Jak postupovat efektivně

Takový neplatič muže v konečném důsledku dostat řádně jednajícího pronajímatele do druhotné platební neschopnosti, když ten není schopen hradit bez zaplaceného nájemného splátku hypotéky bance, která s takovou situací určitě nebude mít přílišného pochopení. V současnosti navíc u našich stávajících klientů i těch nově příchozích začíná být patrno, že čím dál tím více nájemců má problémy nájemné uhradit, na což má vliv i zvýšení ceny energií. Z našeho pohledu je nutné jednat promptně a neotálet. Rozumně uvažující majitel nemovitosti, zvlášť té zatížené zástavním právem, si nemůže dovolit nikoho dlouhodobě podporovat tím, že bude odkládat splatnost nájemného. Rychle by se mohlo stát, že bude ve stejné situaci, jako jeho nájemce neplatič.

Co v následujícím článku zjistíte?

• Kdy se může nájemce dopustit trestného činu?
• Rozhodovací praxe v případech neoprávněného užívání cizí nemovité věci její vývoj
• Aktuální vývoj rozhodovací praxe
• Může se i pronajímatel dopustit trestného činu?
• A jak posupovat dále?

Kdy se může nájemce dopustit trestného činu?

Pokud se nájemce skutečně rozhodně bydlet dlouhodobě na úkor pronajímatele je nutno považovat jeho jednání za trestní čin. Konkrétně se pak může jednat o trestný čin Neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru dle ust. § 208 zak. č. 40/2009 Sb., trestní zákoník. K naplnění objektivní stránky prvního odstavce tohoto trestného činu je nutno, aby pachatel protiprávně obsadil nebo užíval dům, byt, nebo nebytový prostor jiného.

Záměrem tohoto článku je navázat na náš předchozí článek týkající se možnosti postupu vůči nájemci, který nehodlá opustit pronajatou nemovitou věc. Minule jsem se věnovali zejména možnostem ukončení samotného nájemního vztahu a na ně navazující procesní postupy. V současnosti – v době nadcházející ekonomické krize – je navíc na místě zajímat se o to, co nejefektivnější postup proti neplatiči.

Rozhodovací praxe v případech neoprávněného užívání cizí nemovité věci její vývoj

Dispozice se v tomto případě zdá být poměrně jasná. Nájemce legitimně skončí nájemní vztah předmětné nemovitosti, pak je na místě, aby jí ne prodleně vyklidil. Pokud tak neučiní, je místě trestně právní postih, pokud zde nejsou dány další okolnosti hodné zvláštního zřetele. Praxe orgánu činných v trestním řízení donedávna vycházela z nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS. 413/04 ze dne 03.03.2005, který uváděl, že: „Otázka zda, kdy a za jakých okolností je bývalý nájemce povinen vyklidit byt, je výsostně věcí občanskoprávní a není nutné ani vhodné, aby do uplynutí lhůty, stanovené rozhodnutím civilního soudu k vyklizení bytu, ve věci zasahovaly orgány činné v trestním řízení. Pokud je vedeno civilní řízení o žalobě pronajímatele na vyklizení bývalého nájemce, pak do uplynutí lhůty stanovené soudem k vyklizení bytu, nelze připustit, že by se bývalý nájemce (či jinak dříve k užívání bytu legitimovaná osoba) setrváváním v předmětném bytě dopouštěl trestného činu neoprávněného zásahu k domu, bytu či nebytovému prostoru podle § 249a tr. z. Tento náhled na danou problematiku považuje Ústavní soud za zásadní i při vědomí možného zneužití shora uvedených občanskoprávních institutů ochrany práv bývalého nájemce. Trestní právo, má z podstaty práva ultima ratio místo pouze tam, kde jiné prostředky ochrany práv fyzických a právnických osob jsou vyčerpané, neúčinné nebo nevhodné. Ostatně judikatura obecných soudů vždy doposud řešila ve vztahu k naplnění skutkové podstaty trestného činu neoprávněného zásahu k domu, bytu či nebytovému prostoru podle § 249a tr. z. jen stav, kdy bývalému nájemci marně uplynula soudem stanovená lhůta k vyklizení bytu, anebo dokonce bylo již vedeno exekuční řízení (např. 5 Tz 29/99 in Sbírka soudních rozhodnutí. 2000, 3/141).“

V praxi tedy je tedy tento nález zejména nájemci nesprávně vykládán tak, že dokud civilní soud nerozhodne o vyklizení předmětné nemovitosti, nelze považovat jeho jednání za trestný čin. Tak tomu ovšem není, a ani být nemůže. Nejprve je nutno poznamenat, že tento nález byl vyhlášen za trvání minulé právní úpravy – tedy občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Ačkoliv dnes lze považovat ochranu nájemce za nadstandardně vysokou, tehdy byla ještě vyšší. Nájemcům totiž bývala v případech podobných v tomto nálezu poskytována bytová náhrada, přičemž o této problematice mohly rozhodovat pouze civilní soudy. Orgány činné v trestním řízení si proto takovou skutečnost nemohly posoudit samy, coby předběžnou otázku ve smyslu ust. § 9 zák. č. 141/1961 Sb., trestní řad.

Aktuální vývoj rozhodovací praxe

Současná právní úprava konkrétně pak ust. § 2229 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, s výjimkou přechodných ustanovení, s povinností nájemce zajišťovat jakoukoliv bytovou náhradu, nepočítá. Co se týče ukončení nájemního vztahu k bytu výpovědí pro porušení povinnosti nájemce zvlášť způsobem, dává zákon v ust. k § 2291 obč. zák. k předání bytu lhůtu bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce po skončení nájmu. Pro případ, kdy nájem bytu skončí uplynutím doby je však nutné brát na zřetel ust. § 2285 obč. zák, které prolonguje nájemní vztah, pokud pronajímatel nevyzval nájemce ve lhůtě do třech měsíců od skončení nájmu, pokud nebylo mezi stranami ujednáno jinak.

Pokud tedy zákon takto přesně stanoví povinnosti vyklidit byt, není na místě, aby byla případná trestní odpovědnost založena až okamžikem, kdy o vyklizení rozhodne soud v civilním soudním řízení, avšak orgány činné v trestní řízení mohou v této otázce postupovat zcela autonomně. Pokud tedy současně s trestním řízení probíhá i civilní řízení o vyklizení, nebrání tato okolnosti trestnímu postihu (srov. např. Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 7 Tdo 609/2017, sp. zn. 6 Tdo 1161/2020 – kdy z odůvodnění těchto rozhodnutí vyplývá, že probíhalo společně s trestním řízení i řízení civilní).

Může se i pronajímatel dopustit trestného činu?

Ust. § 208 zak. č. 40/2009 Sb., trestní zákoník je však dvojsečné. Druhý odstavec tohoto ustanovení totiž slouží k založení trestní odpovědnosti pachatele, který oprávněné osobě v užívání domu, bytu nebo nebytového prostoru neoprávněně brání. Existuje nepřeberné množství judikatury, kde naopak pronajímatel byl postižen za rozličné jednání směřující k tomu, aby oprávněným nájemníkům bránil v užíváním nemovitosti. Typicky se jedná o omezení přístupu, dodávek energií apod.

Pronajímatel by měl být nejen rychlý, ale měl by postupovat rozumně, aby se ani on sám nevystavil trestnímu postihu. Jako naprostý základ je nutno považovat řádné ukončení nájemního vztahu. To může být zvlášť ošemetné v případě situací, kdy je výpověď dávána z důvodu jiných než pro neplacení nájemného.

Otázkou je navíc i to, zda je nutné dále zajišťovat neoprávněnému uživateli nemovitosti dodávky energií, přístup k ní apod. Na tuto otázkou dostupná judikatura vyšších soudu příliš neodpovídá. Logický závěrem by ale bylo to, že neoprávněný uživatel nemá nárok na jejich zajištění. Je to však otázka, jejíž nesprávně zodpovězení může v krajním případě založit trestní odpovědnost pronajímatele.

Jistým vodítkem by tak mohl být rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 7 Tdo 1371/2020 ze dne 17.02.2021, který v odůvodnění uvádí, že „Trestnost posuzovaného jednání obviněných a jeho kvalifikaci podle § 208 odst. 1 tr. zákoníku nezpochybňuje fakt, že poškození v určité fázi svého bezvýchodného snažení přikročili k pokusu dosáhnout opuštění bytu obviněnými tak, že „odpojili energie“, jak uvádějí dovolatelé. Proti takovému jednání nebyli obvinění jako neoprávnění obyvatelé bytu chráněni. Pokračováním v neoprávněném užívání bytu pokračovali v páchání uvedeného trestného činu.“ Pro pořádek je nutno uvést, že v tomto případě jsou pachateli - dovolateli nájemci a poškození pronajímatelé.

Nejvyšší soud zde výslovně uvádí, že pokud pronajímatelé „odpojili energie“, nejsou neoprávnění obyvatelé bytu proti takovému jednání chráněni. Zde je však nutno podotknout, že se jedná o kusou poznámku v rámci odůvodnění rozsudku, která nemá všeobecnou závaznost, ačkoliv se tento závěr zdá být zcela logický a správný i z obecného hlediska zachování dobrých mravů. Navíc soudy každý případ posuzují individuálně, tudíž je tento závěr lepší brát pouze jako vodítko. Zvlášť za situací, kdy užívání nemovitosti po skončení nájmu netrvá příliš dlouho, nebo jsou – li okolnosti skončení nájmu mezi stranami sporné, zejména pokud nájemce dále plní svoje povinnosti z nájmu.

A jak posupovat dále?

Pokud si tedy nebudete s jistí s postupem vůči Vašemu neplatiči nájemného, neváhejte se na nás obrátit a spolu nalezneme pro Vás nejbezpečnější variantu. Využijte naši službu Online advokát za předem daných podmínek. Naši advokáti jsou připraveni Vám pomoci. Sídlíme v Brně, ale naše pole působnosti je širší, právní služby jsme schopni poskytnou na celém území ČR.

Prezentované názory nejsou právní službou a nenahrazují právní radu v konkrétní věci. Jedná se o soukromé názory autora článku, nikoliv o vyčerpávající analýzu příslušné problematiky. Pokud řešíte konkrétní právní problém, obraťte se na nás pro další informace.