Co když nájemce nechce opustit byt?

Občanský zákoník v případě nájmu bytu poskytuje zvýšenou ochranu nájemcům vůči pronajímatelům. Tuto ochranu představuje např. ustanovení § 2237 občanského zákoníku, dle kterého je vyžadována pro nájemní smlouvu na byt písemná forma, nicméně v případě nedodržení formy pronajímatel nemůže namítnout neplatnost smlouvy, kdežto nájemce neplatnost namítnout může.

Co v následujícím článku zjistíte?

• Jakými způsoby končí nájem bytu?
• Kdy je byt považován za odevzdaný zpět?
• Lze si ujednat podmínky vyklizení v nájemní smlouvě?

Jakými způsoby končí nájem bytu?

Nájem bytu může skončit uplynutím doby v případě nájmu sjednaného na dobu určitou, vypovědí ze strany nájemce, výpovědí ze strany pronajímatele, dohodou smluvních stran, zánikem bytu či smrtí nájemce. Nájem bytu na dobu určitou skončí automaticky dnem, který je uvedený v nájemní smlouvě. Den skončení nájmu může být určen konkrétním datem, nebo jej lze dopočítat, jestliže je ve smlouvě například napsáno, že nájemní vztah končí po roce ode dne podpisu smlouvy. Dle § 2285 občanského zákoníku ovšem musí pronajímatel ve lhůtě 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, písemně vyzvat nájemce k opuštění bytu (pokud již nájemce byt do té doby sám neopustil). Neučiní-li tak pronajímatel, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.

Nájem bytu končí také výpovědí ze strany pronajímatele či nájemce. Výpověď vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Navíc vypovídá-li nájem pronajímatel, musí poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. V případě, kdy takto pronajímatel neučiní, je výpověď neplatná. Občanský zákoník v ustanovení § 2288 a 2291 uvádí případy, za kterých může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Důvody výpovědi musí pronajímatel ve výpovědi vždy uvést a případně je prokázat v řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi.

Kdy je byt považován za odevzdaný zpět?

Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. O předání je vhodné zpracovat písemný záznam, např. protokol. Pakliže tedy nájemce předá pronajímateli klíče od bytu, může jej pronajímatel užívat, dále pronajímat nebo s ním jinak disponovat. Do chvíle, než je byt takto předán, nemůže pronajímatel bez svolení nájemce do bytu vstupovat, i když mu svědčí vlastnické právo k bytu a nájemce užívá byt neoprávněně. V případě, kdy by pronajímatel svévolně do bytu vstoupil či například vyměnil zámky, vystavil by se riziku trestního stíhání pro trestný čin podle § 178 trestního zákoníku pro neoprávněné vniknutí do obydlí jiného, a tedy porušení domovní svobody.

Lze si ujednat podmínky vyklizení v nájemní smlouvě?

Objevují se názory, že trestní odpovědnosti je možno se vyvarovat specifickým ujednáním v nájemní smlouvě. Tímto ujednáním dává nájemce pronajímateli svolení ke vstupu do bytu a případně i k jeho vyklizení v případě, že tak nájemce neučiní dobrovolně. Tento postup však rozhodně nelze doporučit, neboť bude vždy na posouzení orgánů činných v trestním řízení, zda toto ujednání v konkrétním případě vylučuje trestní odpovědnost pronajímatele.

V zásadě nezbývá pronajímateli nic jiného než se u příslušného soudu domáhat vyklizení nemovitosti žalobou. Tu lze podat i pokud nejde o vyklizení nemovitosti, ale o její předání pronajímateli. Po pravomocném rozhodnutí soudu o povinnosti nájemce vyklidit byt, může pronajímatel záležitost předat exekutorům. Ti stanoví nájemci lhůtu k vyklizení a případně po uplynutí lhůty vyklidí byt sami.

V určitých případech nelze vyloučit ani trestní odpovědnost nájemce, který byt okupuje po skončení nájemního vztahu. Postup cestou trestního stíhání v současnosti není příliš obvyklý, jelikož orgány činné v trestním řízení mají tendenci v těchto případech spatřovat spíše důvody pro jejich odložení, a to zejména z důvodu uplatnění zásady subsidiarity trestní represe. V poslední době lze však zmínit i počínající názorový obrat Ústavního soudu, který trestní stíhání bývalého nájemce za určitých okolností, považuje za možný. Pokud Vás tato problematika zaujala, pokračujte na tento článek. Zde se k ní dozvíte více.

Máte problémy s neplatícím nájemníkem? Využijte naši službu Online advokát za předem daných podmínek. Naši advokáti jsou připraveni Vám pomoci. Sídlíme v Brně, ale naše pole působnosti je širší, právní služby jsme schopni poskytnou na celém území ČR.

Prezentované názory nejsou právní službou a nenahrazují právní radu v konkrétní věci. Jedná se o soukromé názory autora článku, nikoliv o vyčerpávající analýzu příslušné problematiky. Pokud řešíte konkrétní právní problém, obraťte se na nás pro další informace.