Kolik stojí převod nemovitosti přes advokáta

Kupujete nebo prodáváte nemovitost? Smluvní pokuty v rezervačních smlouvách bývají ve stovkách tisíc korun. Prověříme smlouvy, zajistíme advokátní úschovu a převod na katastru. Kompletní servis od 14 000 Kč. Brno i celá ČR.

Dostali jste od realitky k podpisu rezervační smlouvu? Než ji podepíšete, přečtěte si, co všechno se v ní skrývá, proč potřebujete advokáta dřív než cokoliv podepíšete a kolik vás to bude stát.

Kde se obchody s nemovitostmi nejčastěji komplikují

Smluvní pokuty, o kterých nevíte

Klient podepsal rezervační smlouvu, ve které se zavázal ke koupi bytu ve stanovené lhůtě. Součástí byla smluvní pokuta 200 000 Kč ve prospěch prodávajícího pro případ, že kupující nesplní povinnost uhradit kupní cenu včas. Banka zamítla hypotéku, klient nesehnal financování a lhůta propadla. Prodávající pokutu vymáhal oprávněně — klient svou povinnost nesplnil. Přitom stačilo do smlouvy prosadit podmínku, která váže povinnost k úhradě na schválení financování bankou. To je standardní ujednání, které advokát do smlouvy doplní. Klient ho tam neměl, protože smlouvu před podpisem nikomu neukázal — „vždyť je to jen rezervace".

Podrobně o tom, jak smluvní pokuty v rezervačních smlouvách fungují a kdy se jim bránit, píšeme v samostatném článku.

Právní vady, které nikdo neodhalil

Realitní zprostředkovatel má ze zákona povinnost informovat o závadách plynoucích z veřejných seznamů. V praxi ale ne vždy stačí letmý pohled do katastru. Na nemovitosti mohou váznout zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, exekuce nebo důvody relativní neplatnosti — například chybějící souhlas manžela při převodu nemovitosti ve společném jmění. Pokud tohle neodhalíte před podpisem, řešíte to měsíce až roky po něm.

Dluhy SVJ, o kterých nikdo nevěděl

Kupující koupil byt v bytovém domě. Nikdo ho neupozornil, že SVJ má nesplacený úvěr na zateplení fasády ve výši několika milionů korun — jako nový vlastník za tyto dluhy ručí v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Navíc zjistil, že předchozí vlastník dlužil SVJ na příspěvcích na správu domu a na zálohách za dodávky služeb. Tyto dluhy přechází na nového nabyvatele jednotky. Advokát by si před podpisem vyžádal potvrzení o bezdlužnosti vlastníka vůči SVJ a prověřil hospodaření společenství. Podrobně o tom píšeme v samostatném článku.

Co všechno převod nemovitosti přes advokáta zahrnuje

1. Prověření rezervační smlouvy a podmínek s realitkou

Tohle je první a nejdůležitější krok — ideálně ještě před podpisem čehokoliv. Zkontrolujeme výši a podmínky smluvních pokut, závaznost rezervace a podmínky pro případ, že se obchod neuskuteční. Smluvní pokuty bývají vždy citelné — běžně ve stovkách tisíc korun. Právě v rezervační smlouvě se skrývají největší finanční rizika celého obchodu.

2. Kontrola právního stavu nemovitosti

Na základě údajů z katastru nemovitostí prověříme, jestli na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva nebo exekuce. Posoudíme, jestli nehrozí důvody relativní neplatnosti — například chybějící souhlas manžela s převodem. Zjistíme, jestli je nutné řešit výmaz stávajících zástavních práv a jakým způsobem.

3. Sepsání nebo revize kupní smlouvy

Připravíme kupní smlouvu, která chrání vaše zájmy — ať už jste kupující nebo prodávající. Pokud smlouvu připravila realitka nebo protistrana, provedeme důkladnou revizi, upozorníme na rizika (zejména smluvní pokuty, odpovědnost za vady, podmínky úhrady kupní ceny) a navrhneme úpravy.

4. Řešení stávajících úvěrů a zástavních práv

Pokud na nemovitosti vázne hypotéka prodávajícího, je potřeba zajistit buď její splacení z kupní ceny a výmaz zástavního práva, nebo převzetí dluhu kupujícím. Každá varianta má svá specifika. Koordinujeme komunikaci s bankami obou stran tak, aby se peníze dostaly na správná místa ve správném pořadí.

5. Advokátní úschova kupní ceny

Peníze složíte na speciální úschovní účet advokáta. Prodávající je dostane až po splnění dohodnutých podmínek — typicky po zápisu vlastnického práva do katastru a výmazu starých zástavních práv. Úschova podléhá přísné regulaci — více v sekci o bezpečnosti úschovy níže.

6. Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Připravíme a podáme návrh na vklad vlastnického práva. Ohlídáme, že katastr vklad provede správně a včas.

Kolik to stojí

Porovnejte si to s rizikem: smluvní pokuty v rezervačních smlouvách jsou vždy citelné — běžně ve stovkách tisíc korun. Advokát prosadí podmínku vázanou na schválení financování a ohlídá, abyste se nezavázali k něčemu, co nemůžete splnit.

Kompletní přehled našich sazeb najdete zde.

Jak to celé probíhá — krok za krokem

1. Ozvete se nám — ideálně ještě před podpisem rezervační smlouvy. Čím dřív, tím líp.
2. Pošlete nám podklady — smlouvu od realitky, LV, případně další dokumenty. Stačí ofocené na email nebo WhatsApp.
3. Revize smlouvy — projdeme smlouvu, zkontrolujeme právní stav nemovitosti v katastru, upozorníme na smluvní pokuty a rizika, navrhneme úpravy.
4. Příprava dokumentace — sepíšeme kupní smlouvu, úschovní smlouvu a návrh na vklad. Vyřešíme výmaz stávajících zástavních práv.
5. Podpis a úschova — smlouvy podepíšete osobně v naší kanceláři nebo na jiném dohodnutém místě. Kupní cenu složíte na úschovní účet.
6. Vklad do katastru — podáme návrh na vklad a sledujeme průběh řízení.
7. Výplata a předání — po zápisu vlastnického práva a výmazu starých zástavních práv uvolníme peníze z úschovy. Poradíme s předávacím protokolem.

Časté otázky

Už jsem podepsal rezervační smlouvu — má ještě smysl volat advokátovi?

Ano. Kupní smlouvu obvykle ještě můžete nechat revidovat a navrhovat úpravy. Pozor ale — pokud je stranou rezervační smlouvy i prodávající, závazek vůči němu už existuje. Čím dřív se ozvete, tím víc toho stihneme ovlivnit.

Realitka říká, že právní servis je v ceně provize. Potřebuji ještě advokáta?

Realitka zastupuje především vlastní zájmy — její smlouvy jsou psané tak, aby se obchod uzavřel. Advokát zastupuje vás. To je zásadní rozdíl — zvlášť pokud se obchod zkomplikuje a přijdou na řadu smluvní pokuty.

Co když na nemovitosti vázne hypotéka prodávajícího?

To je běžná situace a řešitelná. Existují v zásadě dvě varianty — buď se z kupní ceny nejprve splatí zůstatek hypotéky prodávajícího a banka vydá kvitanci k výmazu zástavního práva, nebo dluh přechází na kupujícího. Každá varianta má svá specifika a rizika. Advokát celý proces koordinuje tak, aby peníze šly na správná místa ve správném pořadí a vy věděli, k čemu se zavazujete.

Jak dlouho celý převod trvá?

Samotný katastr rozhoduje do 30 dnů od podání návrhu na vklad. Celková doba od prvního kontaktu po zápis vlastnického práva závisí na složitosti případu — typicky 4–8 týdnů.

Co když kupuji nemovitost mimo Brno?

Řešíme převody po celé ČR. Podpisy zajistíme osobně nebo s ověřením na CzechPointu. Návrh na vklad podáváme elektronicky.

Je advokátní úschova bezpečná?

Ano, a zákon ji chrání hned několika způsoby. Peníze musí být uloženy na zvláštním účtu označeném jako „advokátní úschova", přičemž advokát je povinen vést na jednom účtu pouze jednu úschovu. Advokát nesmí z úschovního účtu vybírat hotovost ani na něj hotovost vkládat. Banka zasílá oběma stranám obchodu notifikace o každém pohybu na účtu — máte tak přehled, co se s penězi děje.

Finanční prostředky v úschově jsou kryty Fondem pojištění vkladů (Garanční systém finančního trhu). Navíc od roku 2025 funguje Garanční fond ČAK, ze kterého mají být odškodněni klienti poškození trestnou činností advokáta — u úschovy kupní ceny nemovitosti sloužící k bydlení až do výše 5 000 000 Kč.

Advokát je povinně pojištěn pro případ škody způsobené při poskytování právních služeb. Veškeré úschovy eviduje Česká advokátní komora v Elektronické knize úschov a provádí kontroly.

Prezentované názory nejsou právní službou a nenahrazují právní radu v konkrétní věci. Jedná se o soukromé názory autora článku, nikoliv o vyčerpávající analýzu příslušné problematiky. Pokud řešíte konkrétní právní problém, obraťte se na nás pro další informace.