Dluhy spojené s bytovou jednotkou a jejich přechod na nabyvatele

Dluhy spojené s bytovou jednotkou a jejich přechod na nabyvatele

V dnešní době levných hypotečních úvěru se nemovitosti prodávají jako ještě teplé housky. Zejména v případě starších bytů, které patří mezi jedny z nejvíce obchodovaných nemovitostí, je zvýšená opatrnost na místě. Je již méně známou skutečností, že bytové spoluvlastnictví má svá určitá specifika, která neznalého kupujícího mohou v konečném důsledku velmi nepříjemně překvapit.

V tomto ohledu nebudeme hovořit o již notoricky známých právních vadách, které plynou z příslušného listu vlastnictví, ale o závazcích, které stíhají každého potenciálního kupujícího, aniž by o nich někde byly vedeny veřejné záznamy, nebo existovala zákonem stanovená povinnost prodávajícího (tím spíše realitního agenta), na tyto problémy upozornit.

Bývá tomu tak, že správu domu zajišťuje příslušné společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jedná se o právnickou osobu, jejíž právní postavení je upraveno v občanského zákoníku. Jedním z jejích definičních znaků je i vlastní právní osobnost, a z toho plynoucí způsobilost mít i vlastní závazky.

Dluhy SVJ a vlastník bytu

SVJ sice nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání, jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem, to však neznamená, že mu nemohou vznikat dluhy. SVJ totiž typicky uzavírá smlouvy o dodávkách energií, nebo smlouvy, jejichž předmětem je úprava nebo oprava bytového domu. S uvedeným je nedílně spjata možnost SVJ uzavřít smlouvu o úvěru za účelem financování těchto investic. V tomto ohledu pak mohou vznikat i závazky ve výši stovek tisíc, či milionů korun.

Důležité je proto mít na paměti, že za dluhy SVJ ručí jako jeho člen i vlastník bytové jednotky, a to v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech (podle vzorce: celková podlahová plocha všech bytů v domě/podlahová plocha konkrétního bytu). Věřitel se pak může z takového dluhu domáhat zaplacení i po ručiteli, v tomto případě po konkrétním vlastníkovi bytu.

Dluhy vlastníka bytu vůči SVJ

Samozřejmě se nezřídka stává, že v předchozí vlastník bytu neplnil svoje povinnosti ohledně placení příspěvků na správu nemovitosti a předepsané zálohy, a proto mu vznikl dluh vůči SVJ. V tomto případě se tedy předpokládá, že kující vynaloží péči přiměřenou okolnostem ohledně toho, aby zjistil, zda tu takové dluhy, do kterých by vstoupil, jsou či nikoli. Nestačí, když se nabyvatel spokojí s ujištěním prodávajícího, že takové dluhy nejsou.

Tato situace pak může v krajním případě vyústit až v soudní prodej bytu, pokud prodávající svůj dluh dobrovolně neuhradí a neučiní tak ani kupující.

Jak si tedy v případě koupě bytu počínat?

V tomto ohledu je na místě doporučit maximální obezřetnost. Je sice pravdou, že vzhledem k dnešnímu nedostatků bytů na trhu jsou kupující tlačeni do rychlého uzavření rezervační, či kupní smlouvy, avšak za cenu rizika původně neplánovaného převzetí cizího dluhu váznoucího na jednotce. Lze tedy doporučit provedení důkladné kontroly hospodářského stavu samotného SVJ, tak i prodávajícího a revizi smluvní dokumentace. SVJ rovněž musí sdělit, jaké dluhy na jednotce ze shora uvedených důvodů váznou.

Pokud si však sami nejste jisti tím, jak v tomto ohledu postupovat, je bezpečnější tuto činnost svěřit odborníkovi. Škody totiž mohou být značné a jejich náprava zdlouhavá a nákladná.

Uvažujete o koupi nemovitosti? Náš kolega advokát je připraven Vám pomoci. Brno je sídlem naší advoktání kanceláře, ale naše pole působnosti je širší, právní služby jsme schopni poskytnou na celém území ČR.

Prezentované názory nejsou právní službou a nenahrazují právní radu v konkrétní věci. Jedná se o soukromé názory autora článku, nikoliv o vyčerpávající analýzu příslušné problematiky. Pokud řešíte konkrétní právní problém, obraťte se na nás pro další informace.

JUDr. Jan Fila

Studoval na právnické fakultě Univerzity Palackého v Olomouci. Po studiu působil od roku 2012 jako advokátní koncipient v advokátní kanceláři v Olomouci a následně v Brně, kde po složení advokátní zkoušky v roce 2016 začal působit jako advokát. V roce 2014 složil rigorózní zkoušku na Masarykově univerzitě v Brně v oboru pracovního práva. Hovoří anglicky. Jan se zajímá především o právo občanské, trestní, pracovní a správní.

Další články