Než se podepíšete smlouvu o úvěru…

Než se podepíšete smlouvu o úvěru…

V dnešní době nízkých úrokových sazeb, a tím pádem i levných hypotečních úvěrů, letí raketově vzhůru ceny většiny nemovitostí. Zdá se, že lidé jsou ochotni koupit prakticky cokoliv, bez ohledu na cenu takové nemovité věci. Lidé se evidentně obávají toho, že v budoucnu by již nemuseli mít finanční prostředky na pořízení stále zdražujících nemovitostí. Ve vleku tohoto negativního sentimentu jsou pak ochotni zavázat se i k plnění podmínek, které jsou k jejich postavení přinejmenším nerovné.

Zde je nutno poznamenat, že podpisem smlouvy, jejímž předmětem je nabytí vlastnického práva k nemovitosti a smlouvy o hypotečním úvěru nic nekončí, ba právě naopak. Těmito smlouvami je dotyčný vázán několik dalších desetiletí. Je proto dobré zamyslet se nad tím, čím bude kupující vázán a jaká práva a povinnosti vlastně má. Smyslem tohoto článku není podat úplný obraz všech možných podmínek těchto smluv, ale pouze dát potenciálnímu kupijícímu jisté důvody k zamyšlení.

Začal bych u toho, co si mnoho těchto kupců vůbec neuvědomuje, a to, že výše úročení hypotečního úvěru není sjednáno na celou dobu jeho splácení, ale může se časem změnit. Obvykle se tak stává při skončení fixační doby. Samotná výše úrokové sazby pak záleží pouze na vývoji na finančním trzích a sazbách stanovených centrálních bankou. Pokud jsou tyto úrokové sazby nízké, může na tom kupující vydělat, avšak vyloučen není ani opačný scénář. Sluší se připomenout, že v nedávné minulosti úrokové sazby u nás byly i trojnásobné oproti dnešku.

Je dobré ověřit si, jaké jsou vlastnosti takové nemovitosti, a to po právní i faktické stránce.

Určitě je vhodné zajímat se to, jaký smluvní typ s prodávajícím uzavíráme. Pokud se jedná o některou z forem budoucí kupní smlouvy, je v tomto ohledu kupující omezen v možnosti dohledu na probíhající stavbou a možností uplatnění práv z vad do budoucna.

Pokud kupující pořizuje nemovitost, která v době projevení jeho zájmu o ní ještě není zapsána v katastru nemovitostí, resp. vůbec neexistuje, je nutno zkoumat, jakým způsobem jsou dohodnuty podmínky dodání takové nemovitosti a jaké vlastnosti bude nová nemovitost vlastně mít. Toto bývá vymezeno například stavebně technickou dokumentací nebo rozhodnutími z územního a stavebního řízení. Každopádně obezřetný kupující by se měl se všemi těmito dokumenty seznámit ještě před uzavřením jakékoliv smlouvy a posoudit, zda tyto odpovídají jeho představám.

Dále je vhodné číst všechny smlouvy ve vzájemných souvislostech a kontextu. Je tím míněna zejména návaznost jednotlivých kroků při dokončování a předávání nemovité věci. Zejména je vhodné zamyslet se nad tím, co se bude dít v okamžiku, kdy z jakéhokoliv důvodu nebudete ochotni převzít dokončenou nemovitost.

Často bývají jablkem sváru i jednotlivé dílčí etapy, resp. podmínky, při kterých se mají tyto za dokončené. Na tyto skutečnosti pak banky často váží výplaty jednotlivých tranší hypotečního úvěru. Pokud pak dojde k problémům na straně banky, či prodávajícího, nabyvatel se obvykle ocitá v pověstných kleštích.

Proto je vhodné zamyslet se i nad sankcemi, které jednotlivé smlouvy obsahují. Banky a developeři dokáží velmi kreativně pracovat zejména se smluvními úroky a smluvními pokutami. Ona se na první pohled nemusí zdát smluvní pokuta ve výši 1% měsíčně nijak drastická, ale nikoliv za situace, kdy základem pro její výpočet je celá cena nemovité věci.

Pro krajní případy je vhodné zaměřit se na exitovou strategii. Zákon a samotné smlouvy nabízí možnosti, kdy od nich odstoupit, resp. jakým způsobem onen závazek zrušit a vypořádat vzájemná plnění. Vždy je však nutno uvážit, jaký bude mít tento postup vliv na hypoteční úvěr a postup banky. Navíc zde často bývají uzavírány i další smlouvy, například na dodání vybavení domácnosti apod., které je nutno také vypořádat.

V závěru výstavby je pak nutno zkoumat, zda došlo k řádnému splnění všech závazků a zda je nemovitost ve stavu dle smlouvy. V tomto ohledu je nutné ohlídat si převod, resp. zápis vlastnického práva do katastru nemovitosti a přechod nebezpečí škody na nemovité na jejího nabyvatele, a to i, mimo jiné, v souvislosti s pojištěním nemovitosti, která je předmětem zajištění.

Smyslem tohoto článku rozhodně není nikoho odradit od nákupu nemovitosti na hypoteční úvěr, ale spíše poukázat na některá ne zcela známá rizika takového obchodu. Ne všechna rizika je možné úplně eliminovat, ale pokud se na počátku věnuje prostor jejich pojmenování a ošetření, zajišťuje toto do budoucna mnohem více právní jistoty. Advokát je osobou, která Vám s tímto dovede poradit.

Prezentované názory nejsou právní službou a nenahrazují právní radu v konkrétní věci. Jedná se o soukromé názory autora článku, nikoliv o vyčerpávající analýzu příslušné problematiky. Pokud řešíte konkrétní právní problém, obraťte se na nás pro další informace.

JUDr. Jan Fila

Studoval na právnické fakultě Univerzity Palackého v Olomouci. Po studiu působil od roku 2012 jako advokátní koncipient v advokátní kanceláři v Olomouci a následně v Brně, kde po složení advokátní zkoušky v roce 2016 začal působit jako advokát. V roce 2014 složil rigorózní zkoušku na Masarykově univerzitě v Brně v oboru pracovního práva. Hovoří anglicky. Jan se zajímá především o právo občanské, trestní, pracovní a správní.

Další články